永華证券 第一太平戴维斯：2025年深圳房地产市场结构优化 商业地产进入价值重塑期

　　本报讯 （记者李昱丞）2026年1月15日，第一太平戴维斯与前海鸿荣源中心联合举办“智汇前海洞见湾区”——2025年深圳房地产市场回顾与展望暨前海发展趋势分享会。

　　第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿发表致辞称：“2025年深圳房地产市场在政策引导下呈现出结构优化、稳步复苏的整体特征，住宅市场逐步完成筑底，商业地产进入价值重塑期，市场正迈向注重长期价值的新阶段。前海作为大湾区战略引擎，已实现从‘规划蓝图’到‘系统集成’的跨越，通过制度创新、人才集聚和功能提升，成为深港融合与产业升级的关键平台。”

　　会上，第一太平戴维斯正式发布《2025年度深圳房地产市场回顾与展望报告》。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇结合数据，深入剖析市场底层逻辑，解读结构性变化，并对行业发展趋势作出前瞻研判。

　　甲级写字楼方面，2025年，深圳市场时隔三年再迎百万平方米量级供应。2025年全年，深圳共21个甲级写字楼新项目入市，合计带来118.2万平方米供应面积。2025年年末，深圳甲级写字楼总存量同比扩张9.4%至1284.3万平方米。

　　2025年全年，科技类企业的升级搬迁与扩张需求表现瞩目，这在为市场贡献诸多大宗成交的同时，亦对净吸纳量增长提供有力支撑。此外，银行、券商、电商及零售、物流与供应链等企业的租赁活动亦表现积极。受上述推动，2025年深圳全市年度净吸纳量累计录得66.4万平方米，为2021年后又一新高，较近五年均值高16.9%。

　　截至2025年年底，深圳甲级写字楼平均空置率为31.4%，环比微降0.2个百分点，但同比仍微升0.8个百分点。

　　零售物业方面，2025年，深圳共六个新项目入市，供应面积合计82.5万平方米，系2018年来新高。2025年年末，深圳零售物业市场总存量升至818.8万平方米，同比扩容11.2%。

　　品牌开店整体保持谨慎。就存量项目表现而言，新品牌、新店高度集中于标杆及优质项目中，次核心商圈部分项目则招商承压，致使片区净吸纳量录负值。尽管如此，在供应规模较高、新项目又整体实现相对较高预招商率的共同推动下，市场年度净吸纳量录近四年新高。深圳全市平均空置率亦随之环比微降0.2个百分点、同比微降0.8个百分点，至6.6%。

　　住宅市场方面，2025年深圳市场录数个高端项目入市，项目均录优异去化表现，豪宅购买需求逆势增长。尽管如此，整体购房情绪仍趋理性。截至2025年年末，深圳全市一手住宅总成交面积同比下降24.2%至378.5万平方米。

　　在专题分享环节，第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文以《前海的发展总结和展望》为主题，系统梳理了前海区域的发展脉络与未来趋势。罗志文指出，前海已实现从“政策试验田”到“功能集聚区”的历史性跨越，呈现出“制度创新引领、产业生态协同、空间价值重塑”的鲜明特征。他以市场数据为支撑，剖析了前海在金融开放、科技转化、专业服务等领域的集群效应——2025年前海甲级写字楼新增需求中，金融科技及跨境服务类企业占比已超六成，显示出强大的产业向心力。

　　展望未来，罗志文认为，前海正迎来从“功能集聚”到“能级跃升”的关键阶段。随着深港规则衔接的深化、国际人才街区的成熟运营以及前海国际金融城等重点载体的陆续启用，前海有望在跨境数据流动、绿色金融创新、高端专业服务等领域形成新的突破，进一步巩固其作为粤港澳大湾区资源配置核心枢纽的战略地位。

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